非洲的房地产市场,一个你无法想象的存在。

作者的真名是鲁君团队,来源的真名是鲁君(Zhen 娇lujun0426)。如果你被告知,一座城市写字楼的月租金回报率可以达到每平方米85美元。

你能猜出这样一个城市是纽约还是伦敦吗?事实上,没有。这座城市叫做拉各斯。据估计,99.99%的中国人没有听说过。它位于西非。

我记得当我还是个孩子的时候,在一本流行的书中有这样一章,“彩画世界五千年的兴衰”,至今给我留下了深刻的印象。

西亚的腓尼基人在2600年前首次绕非洲航行。

作为一个中年人,一个神奇的大陆,插图中各种不可思议的故事一直留在我的心中,这也是非洲大陆的一个侧面。

魔法反映现实,希望在混乱中酝酿。这里可能是有史以来最神奇的房地产市场。

虽然中非友谊天长地久,但远离我们几千英里的大陆对普通人来说还是比较陌生的,更不用说房地产市场了。

说到非洲房地产市场,主流观点是他应该是这样的。

或者类似的东西。

甚至可能是这样。

事实上,这些都没有错。经过各种宣传的强化,非洲悲惨的土地、长期贫困和动荡给人留下了相当刻板的印象。至少我们觉得在那里选房子几乎就像“鹤岗”。

对不起,如果你在北上官岭买不起房子,你可能也买不起。

这是东非的塞舌尔。一些平均价格可以高达9000美元,或者每平方米大约60000元。这样,一套普通的两居室公寓将耗资约468万元。

然而,根据中国房地产市场网2019年3月的最新数据,上海的平均房价刚刚达到521万元。

然而,如果说赛波特是一个旅游国家,那么现在被贴上发展中国家标签的南非,在主流城市的平均价格约为每平方米28,000英镑,而在中国,这个价格几乎是其他城市的最高价,除了往北走和往深处走。

晚上走在约翰内斯堡,你会幻想着南非最大的城市。

如果你认为这还不够神奇,法国留尼汪,一个非洲的中等国家,平均价格约为每平方米15,200英镑,这几乎是成都房地产市场的门槛,成都是中国一个强大的二级市场。

然而,这只是一个明显的成本。在冰山之下,在留尼汪岛购买一栋新房子需要高达44%的税费。同样,在南非,沉没成本为28%。

只能感慨,至少以我们的标准来看,非洲人民财富的神奇程度超出了我们的想象。

事实上,非洲过去几年的经济发展远远好于所有人的想象。

根据王浩观察提供的报告,我看到了一个非常出乎意料的数据,即目前非洲中产阶级的比例。

根据非洲开发银行的一项调查,非洲有2.6亿中产阶级消费者,占非洲总人口的20%。

换句话说,非洲确实出现了一群拥有实际购买力的人,中产阶级的出现往往意味着城市化的兴起。

根据非洲开发银行的统计,这些人平均每天花费4亿美元。

全球最大假发制造商丽贝卡(Rebecca)作为他的小股东和小股东,三玉经常在店里看各种姐夫的报纸试穿假发。

但是成千上万的假发,让闹鬼的各种高端商场姐夫,都面露沉疑。

丽贝卡的财务报告显示,出口仍然是他们最大的比例,非洲是最重要的。仅在18年的上半年,就有大约100万顶假发出口到非洲。

因为非洲发链的结构不紧,很难长出长发,所以我们看到许多非洲肮脏的辫子都是假发,但关键是一顶一千元的假发,这是许多非洲人买得起的。

这是因为自2000年以来,非洲大陆的经济增长率每年为5%,而撒哈拉以南非洲的增长率高达6%。

在过去十年左右的时间里,埃塞俄比亚的经济平均增长超过10%,成为世界上增长最快的国家之一。

但更夸张的是非洲的人口预期。

我们都知道,在真正意义上,是金钱、土地和人口能够支撑经济。

然而,资金和土地的短缺是人口变量的结果。因此,我国许多城市对人口有一种态度,如果可以的话,他们愿意抢劫,尤其是年轻人。

另一方面,非洲在人口增长方面落后于世界。

2017年,非洲人口增长率达到2.7%,是世界平均水平的三倍。今天,地球上三分之一的新生儿出生在非洲。

这种能量怎么能被夸大呢?尼日利亚是拥有1.7亿人口的最大非洲国家,在30年内有可能成为仅次于中国和印度的第二大人口大国。

此外,中国的生育率为4.9%,远远高于世界的2.4%和中国的1.6%,这使得人口结构过于年轻,并扰乱了世界的老龄化进程。它离非洲仍然很远。

在拉各斯这个拥有120万辆汽车的城市漫步,到处都是交通堵塞和年轻的面孔。

同样遥远的是城市化,非洲目前的城市化率不到43%,而遥远意味着想象空。

在尼日利亚,房地产已经是经济中的第六大产业。在埃及,房地产增长了4.8%,这将是本世纪中叶世界上城市化速度最快的地区。

远在非洲,我们似乎看到了20世纪80年代的中国,它正在重新雕刻。

首都是最敏感的猫,有点鱼腥味,已经在路上了。

2016年,著名的英国Actis公司在非洲房地产基金中筹集了5亿美元,打破了此前的记录。我们中国人是最敏感的群体。

到2017年,中国海外企业在非洲的覆盖率已经超过北美,仅次于亚洲和欧洲,达到86.7%。

更有趣的是,目前在非洲淘金的中国企业中,至少有14%从事建筑和房地产行业。

非洲和西亚之间的分界线叫做红海,现在看起来好像是向西。蓝色的大海正在等待新一代的“迪亚斯”。

但是没有一片海不包含风暴和未知的危险。当你以身体进入真正的非洲市场时,衬里比外表更神奇。

非洲的房地产市场已经崩溃。

埃及开罗可能是非洲最国际知名的城市。

在新城市中心,有一个名为“购物广场”(theMallofEgypt)的购物中心。我在上海的埃及朋友每次都自豪地对我说,“上海没有哪家商场比我们的大。

“这是事实,但是在离这个购物中心不远的开罗老城,有一个我们无法想象的地方,叫做死城。这是一个阴郁而奇怪的墓地,但这里有近100万流离失所的埃及人。

同样,1100万人居住在这个1800万国际城市的非法建筑中。

马尔·扎克作品中最神奇的章节并非如此。在这里,你可以感受到三维空间空影响下非洲房地产市场最真实的一面。

在唱歌和跳舞的时候,人们在元宵节的晚上挣扎着生存,他们的日常生活和以往一样艰难。巨大的不平衡奇迹般地交织在这片大陆的每一寸土地上。

从宏观上看,这种不平衡仍然是分散的。

塞舌尔和毛里求斯的人均国内生产总值超过20,000美元,接近发达国家,而撒哈拉以南非洲,如坦桑尼亚,一般挣扎在3,000美元左右。

农业占南非国内生产总值的2%,在利比里亚等国家甚至可以达到70%,这也反映在非洲房地产市场的每个角落。

肯尼亚内罗毕的房价自2000年以来上涨了十倍。

在全球房地产咨询公司奈特·弗兰克(Knight Frank)的官方网站上,内罗毕的可出售房产也至少要花200万元。此外,它每月租金超过17,000元,这让中国的一线和二线城市脸红。

仅在2018年上半年,纳米比亚的房价就下跌了21%。

目前,平均房价约为每平方米1216元。

在人口超过2700万的加纳,最大的开发商在过去10年里只建造了3500套房子。许多家庭不允许违反规定建造自己的房子。

因此,我们总是看到,在各种电影和电视节目中,贫民窟是常客,这背后是非洲神奇房价的驱动力。

我们一直在抱怨国内住宅用地供应不足,但在整个非洲,只有10%的土地被人为指定用于建设。

换句话说,从管理的角度来看,可真正用于发展的土地实在是太稀缺了。面对巨大的人口压力,违反规定是必要的措施。

这使得非洲房地产市场的现状普遍认为,住房类型是别墅、低层住宅和贫民窟铁板房的三角组合。一般来说,那些能住在高层和低层房子里的人是政府官员或技术人员,而别墅大多是富人。

这也加深了非洲房地产市场的供应缺口、中端房地产的短缺和高端房地产的过度供应。

科特迪瓦目前有40万套中低端房地产需求未得到满足,但加纳以无人购买的大量豪宅而闻名。

与此同时,还有另一个原因,那就是我们实际上很稀有,所以很容易被忽视。因为这里基础设施落后,房地产建设成本很高。

供水和供电不稳定导致房地产项目开发成本大幅增加,使中低收入人群难以开发房地产。

在整个非洲大陆,你很难找到几个国家之间连贯的铁路。

坦桑尼亚首都人均国内生产总值不到3000美元的公寓价格几乎与南非更繁荣的城市开普敦相当。这恰恰是因为落后基础设施的拖累。

这导致了非洲房地产市场的一种神奇模式。由于道路和交通设施的不便,非洲市中心的房价正在飙升,而卫星城或郊区的房价却被忽视了。

同样,这种差异也反映在非洲金融体系中。一些贷款的坏账率高达15%,另一些贷款的贷款利率低至25%,还有一些没有直接的房地产贷款。

顺便说一下,恶性通货膨胀也是一颗定时炸弹。

简而言之,对非洲房地产市场的基本理解是极其分散、极其分化和极其复杂的。这里没有统一的市场。无论你是开发商还是投资者,你都必须记住这一点。

然而,填补这个空缺仍然令人惊奇。尼日利亚是未来人口超过5亿的第三大国家,实现了3.75%的年城市化率,房地产业以10%的复合年增长率成为第六大产业,是尼日利亚发展最快的一批产业。

从住房市场来看,尼日利亚仍有1900万套住房短缺,总价值约3.6万亿美元,正以每年200万套的速度增长。

生意更有吸引力。该国每年生产1000多部电影,使其成为仅次于美国和印度的第三大电影生产基地,被称为好莱坞,而平均每1000人的零售店只有1平方米,相比之下南非只有480平方米。

尼日利亚有25个购物中心正在建设中,总成本为35亿美元。

同样,前一篇文章中每个地方的不确定性也随处可见。

非洲有53个国家和6个地区,有12亿人口,但仍需全速前进,不确定或不平衡。

最后,谈谈与我们相关的事情。

2008年,中非贸易额首次超过1000亿美元。2009年,中国首次成为非洲最大的贸易伙伴。

迄今为止,中国已经连续九年成为非洲最大的贸易伙伴。

在非洲,十部畅销手机中有7-8部是由深圳一家名为传音的制造商生产的。在非洲,最大的数字电视运营商之一,在30个国家拥有480个电视频道和7000个频道,被称为四大时代。

目前,至少有数千万中国人正在非洲淘金,但无论是房地产市场还是开发,这片处女地对中国来说仍然是神秘的。

事实上,本质上,这是一个未知的海域。忽视、尝试和观察没有错。

但我仍然想起书中的腓尼基人,他们第一次用粗糙的帆船绕非洲航行。

“太阳再次出现在我们的南方。

“这可能是时代对先行者最好的奖励。

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